Prodej nemovitosti a daň: Kolik vás to bude stát?

Výše daně z prodeje

Výše daně z prodeje nemovitosti se odvíjí od několika faktorů a řídí se platnými zákony. Obecně platí, že daň z prodeje nemovitosti se vypočítává z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost pořídili (tzv. daňový základ). Prodejní cena je ta, za kterou jste nemovitost prodali, zatímco pořizovací cena je cena, za kterou jste nemovitost koupili, včetně nákladů spojených s pořízením (např. daň z nabytí nemovitých věcí, poplatky notáři, atd.). Od roku 2020 platí, že daň z prodeje nemovitosti platíte pouze v případě, že jste nemovitost vlastnili méně než 5 let. Pokud jste nemovitost vlastnili 5 a více let, daň z prodeje platit nemusíte. Existují však výjimky, kdy se daň z prodeje neplatí ani v případě, že jste nemovitost vlastnili kratší dobu. Jedná se například o situace, kdy jste zdědili nemovitost v přímé příbuzenské linii, nebo jste ji získali darem od blízké osoby. Informace o dani z prodeje nemovitosti a o aktuálních daňových sazbách naleznete na webových stránkách Finanční správy České republiky.

Osvobození od daně

V některých případech se můžete vyhnout placení daně z prodeje nemovitosti. Mezi nejčastější osvobození patří situace, kdy jste nemovitost vlastnili a používali ji jako bydliště alespoň dva roky před prodejem. Důležité je splnit obě podmínky současně, tedy jak vlastnictví, tak i užívání. Další výjimkou je situace, kdy použijete peníze z prodeje na obstarání nové vlastní bytové potřeby. To znamená, že musíte finance investovat do koupě jiného bytu či domu, a to nejpozději do konce roku následujícího po prodeji. Osvobození se vztahuje i na případy, kdy jste zdědili nemovitost a rozhodli se ji prodat. V takovém případě se daň z prodeje neplatí vůbec. Je však nutné pamatovat na to, že existují i další specifické situace a výjimky, které mohou mít vliv na osvobození od daně z prodeje nemovitosti. Proto je vždy vhodné konzultovat konkrétní případ s daňovým poradcem, který vám poskytne přesné informace a rady šité na míru vaší situaci.

Základ daně z příjmu

Základem daně z příjmu z prodeje nemovitosti je rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji spojenými s pořízením a prodejem nemovitosti. Prodejní cena je částka, za kterou jste nemovitost prodali. Do výdajů spojených s pořízením a prodejem nemovitosti se zahrnují například: kupní cena nemovitosti, náklady na právní služby spojené s koupí a prodejem, poplatky za vklad do katastru nemovitostí, náklady na rekonstrukci a modernizaci nemovitosti, provize realitní kanceláři. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let (v případě bytů a domů, ve kterých máte trvalé bydliště, déle než 2 roky), je daň z příjmu z prodeje nemovitosti nulová. V opačném případě se daň z příjmu z prodeje nemovitosti počítá z již zmíněného základu daně, tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a výdaji spojenými s pořízením a prodejem. Sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 %. Daň z prodeje nemovitosti se platí z prodeje všech typů nemovitostí, tedy bytů, domů, pozemků i komerčních objektů.

Vlastnictví nemovitosti	Daň z prodeje nemovitosti
Kratší než 2 roky	15 % z prodejní ceny
Mezi 2 a 5 lety	15 % ze zisku z prodeje (prodejní cena mínus původní kupní cena)
Delší než 5 let	Daň se neplatí

Daňové přiznání k dani

Při prodeji nemovitosti v České republice obvykle vzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. To platí bez ohledu na to, zda jste nemovitost vlastnili krátkou nebo dlouhou dobu. Daňové přiznání se podává na formuláři, který je k dispozici na webových stránkách Finanční správy. V daňovém přiznání musíte uvést informace o prodané nemovitosti, jako je datum nabytí, datum prodeje, kupní cena a prodejní cena. Dále je nutné uvést výdaje spojené s prodejem, například provize realitní kanceláři nebo náklady na právní služby. Rozdíl mezi prodejní cenou a součtem kupní ceny a výdajů představuje základ daně z prodeje nemovitosti.

Výše daně z prodeje nemovitosti se liší v závislosti na délce vlastnictví. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let, je osvobozena od daně. V případě kratší doby vlastnictví se uplatňuje daňová sazba ve výši 15 %. Existují však i výjimky, kdy se daň neplatí ani při kratší době vlastnictví. Například pokud jste nemovitost zdědili nebo darovali blízké osobě. Prodej nemovitosti a daňové povinnosti s ním spojené jsou komplexní téma. Doporučuje se proto konzultovat s daňovým poradcem, který vám poskytne individuální rady a pomůže s vyplněním daňového přiznání.

Sazba daně z příjmu

Sazba daně z příjmu z prodeje nemovitosti se odvíjí od délky vlastnictví. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let v případě domu nebo 10 let v případě bytu, daň z příjmu platit nemusíte. Váš příjem z prodeje bude od daně osvobozen. Pokud jste však nemovitost vlastnili kratší dobu, podléhá příjem z prodeje dani z příjmů fyzických osob. Sazba daně je v tomto případě 15 %. Daň se počítá z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost pořídili. Od prodejní ceny je možné odečíst také prokazatelně vynaložené náklady spojené s prodejem, jako jsou například poplatky realitní kanceláři nebo daň z nabytí nemovitých věcí, kterou jste při koupi nemovitosti zaplatili. Pro výpočet daně je tedy důležité mít k dispozici veškeré dokumenty související s koupí a prodejem nemovitosti.

Termín pro podání

Daň z prodeje nemovitosti, lidově nazývaná „daň z nabytí nemovitosti“, je často spojena s otázkou termínu pro její úhradu. Povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů a daň zaplatit má prodávající, a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k prodeji nemovitosti. Pro lepší pochopení, pokud jste prodali nemovitost například v květnu, máte čas na podání daňového přiznání a zaplacení daně do konce srpna téhož roku. Doporučuje se neotálet s podáním daňového přiznání a daně na poslední chvíli. Včasným podáním se vyhnete případným sankcím za pozdní podání a platbu daně. Pro více informací o dani z prodeje nemovitosti a pro zjištění přesné výše daně v konkrétním případě doporučujeme kontaktovat finanční úřad nebo daňového poradce.

Možnosti snížení daně

Při prodeji nemovitosti se můžete setkat s daní z příjmu. Její výše se odvíjí od dosažené výše zisku. Existují však způsoby, jak daňovou povinnost legálně snížit nebo se jí zcela vyhnout. Jednou z možností je uplatnění takzvaného "prodejního výdaje". Ten zahrnuje prokazatelné náklady spojené s prodejem, jako jsou poplatky realitní kanceláři, právníkovi nebo za vklad do katastru nemovitostí. Další možností je uplatnění "základní slevy na dani", která činí 28 000 Kč. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let, případně 10 let v případě zdědění nemovitosti v přímé linii, jste od daně z příjmu z prodeje nemovitosti zcela osvobozeni. Vždy je vhodné zkonzultovat svou konkrétní situaci s daňovým poradcem, který vám pomůže najít nejvýhodnější řešení a vyhnout se případným komplikacím.

Daň z příjmu právnických osob

Daň z příjmu právnických osob se týká i prodeje nemovitostí. Pokud právnická osoba, jako například společnost s ručením omezeným, prodá nemovitost, je příjem z prodeje součástí jejího základu daně. Základ daně se následně snižuje o výdaje spojené s prodejem, jako jsou například provize realitní kanceláři nebo daň z nabytí nemovitých věcí, pokud ji firma hradila. Zda a v jaké výši bude muset právnická osoba daň z příjmu platit, záleží na více faktorech, jako je například celková výše dosaženého zisku a uplatňované daňové odpisy.

Pro právnické osoby je proto důležité věnovat pozornost všem daňovým aspektům prodeje nemovitosti a včas se poradit s daňovým poradcem. Ten jim pomůže s optimalizací daňové povinnosti a zabrání případným sankcím ze strany finančního úřadu.

Daň z nabytí nemovitostí

Daň z nabytí nemovitostí, dříve známá jako daň z převodu nemovitostí, je poplatek, který hradí kupující při koupi nemovitosti. Od roku 2020 platí, že tuto daň neodvádí prodávající, ale kupující. Výše daně činí 4 % z kupní ceny nemovitosti nebo ze znaleckého posudku, podle toho, která hodnota je vyšší.

Informace o dani z prodeje nemovitosti, tedy o dani z nabytí nemovitostí, jsou důležité pro všechny, kteří plánují koupi nemovitosti. Kupující by si měli být vědomi této povinnosti a zahrnout ji do svých finančních výpočtů. Daň se platí do 3 měsíců od podání daňového přiznání, které se podává do 3 měsíců od vzniku daňové povinnosti, tedy od data vkladu do katastru nemovitostí.

Prodej nemovitosti a s ním spojená daňová povinnost může být složitá záležitost. Doporučuje se proto obrátit se na odborníka, například daňového poradce nebo realitního makléře, který vám s celým procesem pomůže a poskytne vám potřebné informace.

Vrácení daně z nabytí

Daň z nabytí nemovitosti, dříve známá jako daň z převodu nemovitostí, je něco, s čím se setkává většina kupujících nemovitostí. Dobrou zprávou je, že v některých případech můžete mít nárok na vrácení této daně. Typicky se to týká situací, kdy prodáváte a kupujete nemovitost v krátkém časovém sledu. Pokud jste například prodali byt a do jednoho roku koupili dům, můžete požádat o vrácení daně z nabytí, kterou jste zaplatili za dům. Výše vrácené daně se odvíjí od ceny obou nemovitostí a dalších faktorů.

Pro úspěšné vrácení daně je klíčové splnit všechny zákonné podmínky a dodat finančnímu úřadu veškeré potřebné dokumenty. Mezi ně patří například kupní smlouvy na obě nemovitosti, daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti a další dokumenty, které si od vás finanční úřad vyžádá. Proces vrácení daně může trvat i několik měsíců, proto je důležité obrnit se trpělivostí. Pokud si nejste jisti, zda máte nárok na vrácení daně z nabytí nemovitosti, doporučujeme vám kontaktovat daňového poradce nebo finanční úřad.

Novinky v dani z prodeje

V roce 2023 nedošlo k žádným zásadním změnám v dani z prodeje nemovitostí. Stále platí, že daň z prodeje nemovitosti se platí z zisku, který vám po prodeji zůstane. Zisk se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost pořídili. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let u bytové jednotky a 10 let u ostatních nemovitostí, je prodej osvobozen od daně z příjmu. Daň z prodeje se neplatí ani v případě, že peníze z prodeje použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby, například na koupi nového bydlení.

Výše daně z prodeje nemovitostí je stanovena na 15 % ze zdanitelného základu. Zdanitelný základ se vypočítá tak, že od zisku z prodeje odečtete prokazatelné náklady spojené s prodejem, jako jsou například poplatky realitní kanceláři, právníkovi nebo za vklad do katastru nemovitostí.

Před prodejem nemovitosti je vhodné se poradit s daňovým poradcem, který vám pomůže s výpočtem daně a s vyřízením všech potřebných formalit.

Praktické tipy pro prodejce

Prodej nemovitosti s sebou nese i daňové povinnosti. Daň z prodeje nemovitosti se odvíjí od délky vlastnictví. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let, daň z prodeje platit nemusíte. U nemovitosti vlastněné kratší dobu se daň vypočítává z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost pořídili. Pro minimalizaci daně si pečlivě uschovejte všechny doklady související s pořízením a prodejem nemovitosti. Mezi tyto doklady patří kupní smlouva, faktury za rekonstrukce a další výdaje, které jste do nemovitosti investovali. Tyto výdaje si můžete od základu daně odečíst. Prodej nemovitosti je vhodné konzultovat s daňovým poradcem. Poradce vám pomůže s daňovou optimalizací a ušetří vám starosti s papírováním. Nezapomeňte, že daňové přiznání k dani z prodeje nemovitosti se podává do konce března následujícího roku.